dimanche 23 mars 2014

La surévaluation immobilière à Madagascar

S’il y a une chose sur laquelle tout le monde sera d’accord est la surévaluation immobilière à Madagascar. Cela prend des proportions tellement énormes qu’il vaut mieux dormir dans la rue plutôt que d’habiter des bicoques de merde qui sont loués à des prix exorbitants.

Cette surévaluation s’explique par plusieurs choses :

  • Augmentation de l’inflation avec une stagnation des salaires
  • Dépréciation de l’ariary
  • Augmentation de la population dans les grandes villes
  • Spéculation immobilière en se basant sur les investissements étrangers

 

Il y a plusieurs années, j’avais écris que la situation actuelle de Madagascar allait provoquer une telle paupérisation de la population que les riches vont devenir encore plus riches à en crever tandis que les pauvres n’auront même plus de quoi payer leurs tombes. Cette paupérisation a fait que les riches ont pu dépenser beaucoup plus dans les investissements immobiliers créant une inflation et une spéculation dans le secteur. Et puis, on doit également comprendre que les plus grands propriétaires des terres à Madagascar sont des malgaches et non des étrangers.

De nombreux possèdent plusieurs terres et propriétés et au lieu de se baser sur l’actuel pouvoir d’achat de la population, ils fixent leurs prix sur la spéculation autour des loyers. Pour une maison décente, il faut compter au moins 500 000 ar minimum et pour les agences immobilières, c’est un prix donné quand on voit la réalité du secteur.

Cependant, le loyer doit se baser sur le revenu global des locataires. Au mois de mars 2013, le salaire minimum à Madagascar allait de 108 000 ariary jusqu’à 240 000 ariary. Le prix varie selon l’ancienneté et le secteur d’activité. La loi prévoit que le loyer ne doit pas dépasser 70 % du salaire global et donc pour une famille avec une seule personne qui travaille sur le taux le plus élevé du salaire minimum (240 000 ar), le loyer maximum ne doit jamais dépasser les 168 000 ar. Et est-ce que nous voyons de tels prix à Tananarive ? On peut toujours rêver. Pour un local avec 2 pièces, on doit compter au minimum 400 000 ar et on parle ici de la zone suburbaine. Car c’est juste inimaginable dans le centre ville.

Certains vont même proposer des prix directement en euros comme s’ils se croyaient dans l’espace Shenghen ! Il est ahurissant de voir certains propriétaires qui demandent jusqu’à 1000 euros de loyer mensuel comme si c’était la chose la plus banale.

Et on ne parle même pas de l’achat de propriétés. Une maison décente peut valoir facilement le milliard de FMG et on se met à la place du pauvre mec qui travaille pour 240 000 ariary. S’il économise 10 % de son salaire pour acheter une telle maison, alors il sera propriétaire dans environ 695 ans… En fait, pour comprendre le prix des maisons dans les annonces, il faut souvent utiliser ses doigts pour compter le nombre de zéros.

En général, le prix du loyer est fixé librement par le propriétaire, mais l’Etat peut intervenir en imposant des barèmes pour éviter justement les abus et les spéculations que nous voyons actuellement. Certains quittent Tananarive à cause des loyers exorbitants, mais c’est la même chose dans les provinces. Ces dernières imitent la capitale dans de nombreux aspects et la surévaluation immobilière n’échappe pas à la règle.

L’exode massif du monde rural explique également cette montée des prix. On se rassemble comme des mouches à merde autour des grands villes tandis que la construction de nouveaux logements ne suit pas cette augmentation démographique. On a également la dépréciation de l’ariary qui fait que l’argent a moins de valeur que le papier sur lequel il est imprimé. Les investisseurs étrangers augmentent cette tendance, car eux, ils ont de l’argent et ils achètent à tour de bras créant une inflation galopante par la même occasion.

Je me suis informé dans un immeuble de haute standing situé à Antanimena. Un appartement de 3 pièces vaut 450 000 0000 ariary (2 250 000 000 de FMG). On parle ici juste d’un appartement et les étrangers les achètent comme des bouchées de pain.

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